宁乡市炭河里遗址管理处炭河里国家考古遗址公园物业服务采购（2024年10月-2027年10月）采购需求公开

满足采购项目要求。本项目落实扶持不发达地区和少数民族地区、促进中小企业发展、支持监狱企业发展，****政府采购政策。

满足国家相关标准、行业标准、地方标准、其他标准、规范。

1.项目基本情况

1.1物业情况：

物业名称：炭河里国家考古遗址公园物业服务采购（2024年10月-2027年10月）

物业地址：**市黄材镇

1.2 采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等。

（1）采购人****。

（2）物业管理饮食安排情况：****公司自行安排。

供应商应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等。

1.3项目概况

本项目位于**市黄材镇，建筑物面积12799平方米，绿化面积148503.94平方米；建筑面积其中：博物馆 8662平方米、****中心233平方米、售票厅121平方米、验票房28平方米、游廊240平方米、后勤辅助用房 2799平方米、考古楼700平方米、岗亭16平方米。

2.物业服务范围

（1）物业管理（建筑物）

（2）物业管理（室外）

3.物业管理服务内容及标准

物业管理服务包括但不限于基本服务、保洁服务、绿化服务、保安服务、设施设备维护管理服务等。

3.1基本服务

3.2.保洁服务要求（配备人员数量：16人，其中保洁主管1人）

3.2.1、日常保洁

范围：物业管理范围内除职工宿舍室内卫生以外的所有公共建筑物、办公楼公共区、公共参观场所室内外及游廊、水沟、垃圾桶、地面设施、道路广场、标识标牌、绿化地、大小会议室、贵宾室、学术报告厅、多功能厅、3D影院、红色印记展馆等的卫生和会议茶水供应等工作。

服务标准：1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，**石地面定期清洗，保证没有污渍； 2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；5）展厅内版面无灰尘，地面保持洁净。6）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物，保证屋面天沟的正常排水。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；7****办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，贵宾接待室地毯和沙发定期清洗，要保持干净整洁； 8）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；9）及时清理山林、游道两侧绿化带及草坪、山林可视范围内的枯枝落叶和白色垃圾；10）水面杂物及时进行打捞，搞好水质改善、治理，并及时清理枯死水生植物和有害的水生植物，做好景观设施的管理及遗址公园湖面抽水、管水工作；11）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；12）景区渠道内杂草、枯枝树叶、垃圾及时清理； 13）及时清理水沟，房屋明沟，无堵塞外溢现象，无异味，无蚊虫，定期杀虫消毒，定期进行有害生物的防治与处理。污水管道系统要求每天有人查看，及时维护。14）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。15）根据上级指示精神，乙方需无条件配合甲方搞好垃圾分类工作。

3.2.2、垃圾分类收集及外运要求：

数量：1个垃圾站场

要求：做到及时清扫、收集；景区内垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站后统一外运至黄材镇垃圾堆放点，垃圾中转站设在物业范围内。绿化垃圾等非生活垃圾也由中标物业单位负责外运处理。

3.2.3、公共卫生间的保洁：

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气**无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。

3.2.4、公共区域的垃圾桶的保洁：

保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

3.3 绿化服务要求（配备人员数量:5人）

服务范围：景区范围内的林地、公园、办公场所等各大景点内的树木、地被、草皮、花坛花卉、古树名木等的园林绿化专业养护和病虫害的防治。

维护标准：

3.3.1、树木养护标准

1）灌溉与排水：各类绿地，有各自完整的灌溉与排水系统，新栽树木做到适期、适量的灌溉，保持土壤中有效水分，夏季做好抗旱抗涝，早晚灌溉。暴雨后树木周围积水及时排除，保证新栽树木成活率90%以上。控制原有树木死亡率在2%以下。

2）中耕除草：春夏两季保持绿地内无杂草，特别对树木危害严重的各类藤蔓应及时清除。树木根颈部位附近的土壤要保持疏松及控制草皮生长，易板结的土壤，在蒸腾旺季须松土。

3）施肥：树木栽植前施基肥，树木生长期施追肥，花灌木在花前、花后做到勤施肥，有台帐记录，施工有经甲方确认的手续;必须保证每年施肥数量不少于2次(上、下半年各一次)。

4）修剪、整形：长期对乔灌木修剪调整树形，均衡树势，保持树冠圆整，分枝均衡，使树木生长茁壮。乔木长期修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝以及枯枝和烂头。绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶**。

5）防护设施：因自然灾害及人为损害等情况树木受损，应根据实际情况对树木进行支柱、绑扎、加大、扶正、疏枝、打地桩等措施。易受冻害的树木，冬季应采取根际培土，主干包扎冬季树木涂白、防寒措施。枝叶积雪时应及时清除；有倒伏危险的树木应树立支柱支撑保护。

6）树木补植：掌握季节和树木生长情况，做好春秋两季树木缺株补植。

7）枯死树木的挖除：主要干道和绿地以及花明园、广场等主要景区的枯死树木应连同根部及时挖除，并填平坑槽。

3.3.2、地被和草坪养护

1）地被：地被植物每年应及时除草、中耕若干次，天气干旱，土壤干燥时要适时、适量进行浇水。早春发芽前期要普遍进行施肥，采取薄肥勤施的方法。发现枯死植物应及时挖除和补植；枯叶残花要随时整理清除。

2）草坪：草坪中杂草应及时挑除。凡低洼常年积水处，要填土整平或浅沟排水。空秃地段应及时补植。草坪在生长季节，应适时进行中耕、加土、镇压，保持土壤整**良好的透气性。应适时进行轧草，草的高度控制在4～6cm。路边和树根边的草要修剪整齐；轧草前必须清除草坪上的石子、瓦砾、树枝等杂物。轧草要平整，边角无遗漏；草屑应及时除净。草坪边上的树坛、花坛边缘，应进行切草边，保持线条清晰。

3.3.3、花坛花卉的养护

1) 花坛：花坛换花除了间种以外，栽移前必须要深耕细耙，除尽土中石块、草屑、残茎和落叶等杂物并施足基肥。

2) 花卉：花卉生长盛期，要及时中耕除草，追施肥料，施肥后应立即喷洒**。枯萎的花蒂和黄叶要及时剪除，以保持花坛清洁，缺株要及时补栽；凡须摘心的品种，应及时进行。木本花卉及时修枝、整形；宿根花卉及时更新；易倒伏的花卉，要立支柱绑扎。

3.3.4、古树名木养护

古树名木要建立档案和标志，进行重点保护。生长不利的立地条件必须及时改进；对腐烂的部位应按外科方法进行治疗，并保持其古老苍劲的形态。制订切实可行的害虫害防治措施。已倾斜的古树要予以支撑，防止倒伏。

3.3.5、防止污染

绿地内的排污管网和排水管网应保证畅通、有效。施用化肥、药剂应合理，不得污染环境。严禁在树木根际附近堆放废液、废渣和倾倒污染物。各类绿地，严禁施用人粪尿。

3.3.6、病虫害防治

维护生态平衡、贯彻“预防为主，综合治理”的防治方针。局部发生严重病虫害区域必须即时治理，充分利用园林间植被的多样化来保护和增殖天敌，抑制病虫危害。做好园林植物病虫害的预测预报工作。严禁使用剧毒化学药剂和有机氯、有机汞化学农药。

3.3.7、绿化人员管理

遵纪守法，遵守采购人的相关规章制度。如采购人有重大活动，积极配合采购人工作。

3.4 保安服务要求：（配备人员数量:34人，其中保安主管1人。）

3.4.1、服务内容：****停车场、生态停车场以外的岗亭电动门、检票出入口、配套用房、****广场、博物馆内、整个遗址公园大围墙守护、收关、所有区域的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻，博物馆、遗址公园、配套用房的夜间守护；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备、全馆消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，林地防火防盗及其它突发事件处理等。负责安检门和货物安全检查设备的使用和管理维护。

3.4.2、服务标准：

1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，检票口、遗址公园入口及两个监控室必须24小时值班，对观众开放的岗位执行上午8:00-下午16：30的作息时间，确保馆区内安全和正常的工作环境；2）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，环境秩序良好；3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；5）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全；6）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件。

3.4.3、安全监控的记录及要求：

1）监控点位数：监控机房两个，监控设备两套，监控点205个。

2）要求：操作管理人员必须具有一定的相关专业知识和技能；正确使用监控设备，保证各监控部位的参数设置符合要求，并能够对整个系统进行必要的日常维护；24小时值班，及时作好工作记录，报告突发事件。

3.5.设施设备维护管理服务要求：（配备水电工:2人）

3.5.1、给排水系统设备运行维护：

①服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道、直饮水等正常运行使用，进行日常养护维修。

②服务要求：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用，无“跑、冒、滴、漏”现象；对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；化粪池、留泥井每月检查 1 次，清掏、清泥 1 次，无结块、排放畅通；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理。每年冷冻天气前对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水安全性；及时发现并解决故障，零星维修合格率 100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

3.5.2、供电系统设备管理维护：

①服务内容

对服务范围内高/低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。

②服务要求

配电室安排专人值守，每2小时检查 1 次，设备运行正常；配电室电缆沟内应无杂物、无积水，盖板齐全牢固；每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录；公共照明每日巡查 1 次，及时修复损坏的开关、灯具、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率 100%；对电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立 24 小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率 100%。

3.5.3、空调系统运行维护：

主要设备：中央空调系统1套（含多联机、新风机、恒温恒湿系统）。分体式空调85台。

服务内容：设备的定期保洁，日常监控，制定并严格执行空调使用。

服务标准：定期保洁空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调机过滤网的清洗，保证空调设备设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，及时通知供应商维修人员到达现场维修，并做好记录。

3.5.4、消防系统设备运行维护：

①服务内容

A.各自动报警、喷淋、消火栓、正压送风及排烟、防火门，应急照明及疏散指示，消防广播等系统设备检查保养。

B.****中心 24 小时值班，控制中心消防设备设施完好无损，可随时起动。

②服务要求

建立消防管理措施及发生火灾处理预案，确定重点防火部门，实施日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾发生，定期对消防系统和设施进行巡视，保证系统灵敏有效，消防栓灵活启动。

A.保障消防系统日常运行。

B.定期（每月检查一次）对消防系统和设施进行巡视检查，做好记录，发现问题及时报修。

C.根据消防系统设备的特点，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活，消防箱内水枪、水带等各种附件完好，消防水源满足要求，烟感、温感、喷淋头已按要求配备。并定期开展消防培训，提高人防技能。

D.制定突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。

E.严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确无火灾事故发生。

3.5.5、电梯运行维护：

①数量：垂直电梯2台、扶梯2台。

②服务内容

巡视电梯运行；对机房设备、井道系统、控制系统、轿厢设备运行情况进行管理；对电梯突发事件进行应急处理救援（1分钟内到达现场）；监管电梯日常养护维修等。

③服务要求

电梯正常运行，应急对讲畅通，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；电梯准用证、年检合格证张贴齐全；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后，通知专业维修人员到达现场抢修，督促及时排除故障；建立电梯巡查记录档案。

以上设施设备维护管理服务包括但不限于开关、插座、小型灯具、简易水龙头等小配件的更换由中标物业服务单位负责。

4.供应商履行合同所需的设备

5.物业管理服务人员需求

注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。

委托管理期限：服务期限为三年，合同一年一签。

服务地点：**市黄材镇。

服务标准: 执行采购要求。

服务效率：按照采购人要求完成相关工作。

按照国家相关规定及招标文件要求进行考核、验收。

6.商务要求

6.1 实施期限

委托管理期限：本项目招标后，服务期限为三年，合同一年一签，一年后，按照《炭河里国家考古遗址公园物业服务考核细则》（合同签订时另册），年度考核在85分以上（含85分），双方续签合同；低于85分，合同不予续签。

6.2 付款方式

6.2.1付款人：****管理处（通过国库集中支付）

6.2.2付款方式：按季度支付（具体以双方签订的合同为准）。

6.3 本项目采用费用包干方式实施，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

6.4 中标人在领取中标通知书时，须递交三份投标文件纸质版（不分正副本、胶装成册）和两份投标文件电子版（U盘或者光盘）至招标代理机构。

6.5 投标人在投标前须踏勘现场的，踏勘期间发生的意外自负，有关费用自理。

7、其他未尽事宜，以合同约定为准。

8、对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。

9.****政府采购政策

****政府采购政策，包括但不限于促进中小企业发展、促进残疾人就业、政府绿色采购政策等。

10、本项目不专门面向中小企业采购，本项目所属行业：（十四）物业管理。