长沙市第二十一中学物业管理服务采购需求公开

****是**省示范性普通高中，创建于1957年，是**市一所颇具****中学。2015****一中学深度**，强强联手，实行教育教学**共享、考试考核同步、师资互派交流的**办学模式。

学校现占地面积29749.69㎡，建筑面积48050.8㎡，绿化面积7684㎡。现有教职员工206人，本科学历100%，研究生及以上学历12人；现有学生2900人，其中寄宿生750人。

执行国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范

服务内容及要求

（一）日常管理服务

1、建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。

2、日常服务完成率不低于 97%。

3、物业管理档案完整率不低于 97%。

4、日常对于师生的投诉需在3个工作日内答复。

5、每季度召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。

6、建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达 95%以上，并每季度更新。

7、每学期进行两次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于 85%。

8、对物业其它人员进行培训教育，如：保洁培训，绿化培训等。

9、满足校方提出的合理需求。

（二）校舍及设施维护服务

1、校舍养护、维修、装修管理

（1）房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落现象；是玻璃幕墙的，无破损；是涂料的，无脱落现象;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

（2）楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。

（3）共用楼梯、**、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、 废料、杂物及违章占用等；**隔热层无破损。

（4）根据校舍各种构、部件的合理使用年限，订立定期保养、修缮计划。

（5）根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。

（6）根据防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。

（7****学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。

（8）对进入校区的施工人员及工具、材料等实行验证、登记管理。

（9）督促施工单位配备消防器材、确定消防安全责任人。

（10）对施工现场进行防火安全巡査，按规定进行动火管理。

（11****学校为装修施工提供供水、供电保障服务。

2、变配电系统

（1****学校做好高压电气设备检测工作，留存高压电气测试合格的报告。

（2）按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、维护、清洁。

（3）供电维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过 24 小时，一次维修合格率不低于99%。

（4）供电设备完好率98%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。

（5）配电间实行封闭管理，配备灭火器材。

（6）制定临时用电管理措施，限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知使用单位（人）。

（7）遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。

3、给排水系统

（1）应定期对给排水系统进行维护、润滑。

（2）污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户末端的水压及流量满足使用要求。

（3）如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。

（4）确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的要求。

（5）涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《**市生活饮用水二次供水卫生管理办法》执行。

（6）每学期对水箱进行清洗消毒，清洗消毒后的水箱应取****学校承担清洗消毒费用及检测费用），并交校方审核。留存报告。

（7）各类下水管道疏通，学校提供工具，物业人员负责疏通。

4、升降系统

（1）负责监督检察电梯准用证、年检合格证、维修保养合同是否完备。

（2）电梯由专****学校承担维修养护费）。

（3）确保升降电梯 24 小时正常运行，电梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。

（4）运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场处理，及时排除故障。

（5）运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。

5、照明系统

（1）路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。

（2）泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持98%以上的亮灯率。

（3）公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。

6、完成学校领导交待的其他任务。

（三）校园环境保洁服务

1、外围场地及绿化带的保洁

（1）道路地面、广场地面大件垃圾≤1 件。

（2）绿化内大件垃圾≤1 件。

（3****体育场地面无明显垃圾。

2、教学公共区域及辅助用房保洁

要求：每天上、下午各打扫一次，全天候保洁，每小时循环报结一次，先外之内。

标准：

（1）房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。

（2）平台台阶保持清洁。

（3）楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾。

（4）扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

（5）消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

（6）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

（7）开放式地沟无大件垃圾。

（8）地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。

（9）阶梯教室多媒体设备保持整洁表面无明显积灰。

（10）垃圾桶表面无污迹、无积灰。

（11）坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。

（12）隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。

（13）镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

（14）废物箱表面无明显积灰、无异味。

（15）卫生间内保持空气**、无异味。

（16）门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰。

（17）室内空气无异味。

（18）电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。

（19）操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

（20）保持轿厢内空气**、无异味。

（21）卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。

（22）饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。

（23）学校空调过滤网每年清洗两次。

3、垃圾分类与清运

（1）按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施。

（2）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。

（3）垃圾箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度。

（4）垃圾清收率不低于 99%。

4、完成学校领导交待的其他任务。

（四）校园绿化服务

1、植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。

2、花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

3、绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

4、根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土。

5、完成学校领导交待的其他任务。

（五）学生公寓住宿服务

1、根据学校住宿分配方案提供迎新服务。

2、根据学校入住相关规定提供入住分配服务。

3、学生宿舍楼设专职宿管门岗，实行分时段封闭管理；外部人员未经许可不得进入学生宿舍。

4、负责楼内防火安全以及秩序维护及安全宣传教育。

5、做好假期同学集中住宿的相关服务及管理工作。

6、按学校要求组织学生自习或活动

7、配合学校做好宿舍楼大、中修和计划性养护。

8、根据学校有关规定，办理统一退宿/个别退宿/换房服务。

9、负责宿舍楼内公共区域卫生工作。

10、要树立以人为本的服务理念，做到在管理中育人，服务中育人。

11、主动和班主任取得联系，协同做好学生教育工作。

12、对学生进行规范化管理，培养学生自主管理能力，养成良好的生活习惯。

13、每天按时清点人数，维持寝室纪律。

14、做好全校每日宿舍的消毒、熏艾条工作。

（六）司机服务

1、司机证件齐全有效，符合准驾车型。

2、上班时间内，按学校要求驾驶车辆。遵守校方所有规定，尽忠职守，维护学校利益。

3、每天出车前必须检查车辆是否正常，发现问题及时维修，同时向主管领导报告。

4、车辆行驶时，须遵守交通规则，严禁违规停车，严禁超速，超载，严禁酒后驾车，疲劳开车。

5、爱护车辆，定时保养车辆，如换机油、检查轮子等，要保证车辆安全性能，保持车内外干净整洁。

6、不得弄虚作假虚报油费、维修费用等，一经发现，依情节轻重给予相应处理。

****学校提供日常使用的保洁工具和材料（如垃圾桶、垃圾推车、扫把、抹布等），以及日常保洁用品、工程维修材料、绿化肥料、药品和工具等。

五、其他约定事项

1、****公司责任造成财产损坏：照价赔偿

2、****公司责任造成财产丢失：照价赔偿

3、****公司责任造成其他损失：视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁。

4、****公司安全防火的要求：严格执行《中华人民**国消防法》，严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，****公司管理不善，或工作人员失误****公司承担。

5、****公司工作人员流动及必要的保险和人员意外伤害及费用的要求：****公司承担。

6、****公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，持证挂牌上岗，健康状况无传染疾病，仪容合格。

7、****公司的其他要求：（如保密等）不得透露本校有关重要消息和情况，对外不得损害我校名誉，和我校师生交往不得散布流言蜚语，遵守我校各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。

8、物业管理用****学校提供。私人财产自己保管，丢失自负。学校尽可能为物业员工提供生活便利。

9、****公司的违纪处罚：****公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

10、****公司运营绩效考核要求：服务质量合格，不出现教学事故、安全事故、人口与计生事故、综合治理事故和其他事故，师生满意度不低于85％(在低于85%的满****公司提出合理的物业服务书面整改要求，****公司在接收到采购人整改通知后1个月内仍未作出任何整改举措并达不到采购人服务要求的可按违约处理）。

11、负责学校日常搬运工作，如遇学校重大活动，物业公司应加强物业管理，****学校工作，学校酌情适当支付劳务费。

1、服务期限及地点：

1.1服务期限：服务期限三年，自合同签订之日起，合同一年一签。具体服务期限日期以签订合同为准。

1.2服务地点：采购人指定地点。

一、服务范围及人员配置要求

（一）服务范围

校区内日常管理及服务、校舍及设施维护、校园环境保洁服务、校园绿化服务、学生公寓住宿服务、司机服务等。

1、校舍及设施维护服务

负责校区木工、泥工、水电维修、高压配电房24小时值班等服务。

2、校园环境保洁服务

负责校区外围场地及绿化带的保洁、教学楼公共区域及辅助用房保洁、垃圾分类与清运等服务。

3、校园绿化服务

校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护、修剪等服务。

4、学生公寓住宿服务

负责学校寄宿生住宿的分配、管理，宿舍楼内每日公共区域卫生工作等服务。

5、司机服务

负责学校公车的日常运行和车辆维护工作。

（二）人员配置要求

项目经理1人，经理助理1人，维修工3人，保洁员9人，绿化工1人，宿管老师7人，司机1人，共23人。

人员要求：

项目经理需具有**物业管理经理证书，****学校物业工作经验；助理一年以上物业相关工作经验；

维修工具有2年及以上物业维修工作经历，高压电工需持专业资格证上岗；

绿化工需具有2年及以上绿化养护工作经验；

宿管老师具有2年及以上相关宿舍管理工作经验；

司机需具有驾驶证，3年及以上驾龄。

二、考核标准

1、日常检查和不定期抽查考核：

（1）因工作人员失误造成的财产损失，按价赔偿并按损失费100%罚款。

（2）人数少于合同规定人数，则按合同规定的薪资比例扣除该人应发薪资的物业管理费。

（3）员工未按合同规定的，则发出整****公司在规定的期限内整改到位，累计三次的则扣除该员工薪资的物业管理费。

（4）员工薪资待遇未按合同执行的，则发出整改通知书限期责令其整改到位，累计发****公司的责任甚至终止合同。

（5）由总务处负责日常检查考核和受理物业使用人投诉。凡属日常检查考核或其他部门投诉，确属物业管****学校要求的，总务处根据实际情况责令其限期整改到位。

2、季度考核：

季度考核成绩：由满意度调查季度考核评分。

3、年度考核：

合同周期结束前一周，由学校领导与总务处对物业进行一次大检查，并予以评分。检查成绩占年度考核40％,季度考核成绩占年度考核成绩60％。

“四考核”内容：日报告、周小结、月考核、年审签。

针对物业服务的日常管理和考核主要体现在四个方面：

日报告：每日物业服务工作内容以图文并茂形式通过微信在群里汇报；

周小结：对本周物业服务工作内容进行小结和下周物业服务工作开展进行计划；

月考核：每月考核物业服务内容，包括岗位人数、环境卫生、园林绿化、维修维护、宿舍管理、文明礼仪等，主管校长考核审签后，总务处牵头汇总，并按合同约**排支付。

合格标准：

综合得分90分以上为“优秀”；85至90分为“合格”；85分以下为“不合格”。若“合格”，****公司负责人约谈，拟定方案，解决不足；若“不合格”，则****公司法人约谈，责令限期整改到位，累计三次不合格则直接解除合同。综合得分90分（含），甲方全额支付物业费用，低于90分，与90分差额每分扣款500元。

****中学物业服务质量检查考评细则

1、本项目根据《****政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购【2024】5号文）验收。采购人和中标人应在合同中约定履约验收方案，履约验收方案要明确履约验收的主体、组织方式、时间或条件、验收方式、程序、内容、验收标准、与履约验收挂钩的违约责任与资金支付条件、争议处理、验收费用支付、采购人及供应商各自权利义务等事项。

2、项目验收不合格，由中标人负责整改到位，有关整改、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担。

3、验收合格后，中标人应将有关的全部资料，包括全部有关技术文件、资料、验收报告等文档汇集成册交付给采购人。

1、付款人：****（通过国库集中支付）

2、付款方式：签订合同后，完成合同约定物业管理任务，按季度进行支付，第二季度第一个月支付上季度的服务费用。

3、本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的人员工资（不能低于**市最低工资标准）、社保、补贴、服装费、 税率、利润等所有费用，如一旦中标，在项目服务中出现任何遗漏，均由中标人承担，采购人不再支付任何费用。

4、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。