| 一、项目概况 1.物业服务地址位于：位于**市**区福成产业园首开区，面积约12万平方米，截至目前已出租3.9万平方米，宿舍120间。 2.收费标准：（1）厂房物业费按1.1元/㎡收取，由租赁企业承担。（2）食堂、超市物业费参照厂房物业费收取。（3）宿舍物业费按50元/间/月收取；宿舍电梯费、公共照明费分摊到每一个宿舍，以公摊电费形式由其企业支付。未出租物业（含厂房、宿舍、食堂等）不收取物业费。 3.物业服务等级要求：本项目物业服务等级标准不低于二级标准要求。 二、物业服务范围 1.公共设施设备 对共用设施设备进行日常管理和维修养护，建立共用设施设备档案；设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范。 ①配电房。严格按照国家有关规定进行配电设备日常维护保养，****设备处于良好运行状态；急修20分钟内到达现场，2小时内排除故障；一般问题1小时内到达现场，12小时解决问题。 ②房屋建筑内。公共设施设备(供水排水泵、消防设施设备、公共照明、供水排水管道等)的维修、养护、清洁和管理，必须严格按照国家有关规定执行，****公司进行维保，确保各种设施设备均处于良好运行状态，水电供应正常；急修20分钟内到达现场，2小时内排除故障；一般问题1小时内赶到现场，12小时解决问题。户内维修的材料更换当日完成，其他维修不超过3天。 ③室外供水排水(污水)系统。供水管线、排水(污)管沟以及化粪池的维修、清理、养护和管理。供水、排水、排污畅通，急修20分钟内到达现场，2小时内排除故障；一般问题1小时内到达现场，12小时解决问题。 ④室外照明。保持路灯等室外照明设施状态完好，灯具发生损坏须在24小时内予以更换。 ⑤电梯（30台厂房电梯、4台宿舍电梯）：厂房电梯维保、宿舍电梯维保，24小时正常运行，一般故障问题4小时内排除故障，****公司聘请有资质的单位进行维保，维保费用（包含电****公司承担。 ⑥消****公司承担。 ⑦充电桩：所有****公司负责，负责充电桩的管理和维护。充电桩质保期满****公司承担。 ⑧对园区内房屋、公共设施和配套设施进行日常管理，包括建立设备设施台账，记录设施基本信息、使用情况和维护记录等。维护与养护:定期对设施设备进行维护保养，如电梯的日常保养、消防设备的检查维护、路灯和路牌的维修等，确保其正常运行和使用安全。及时修复或更换损坏的设施设备，保障园区的正常秩序。宿舍热水器、水泵等生活设施设备的维护及保养。 ⑨客户服务:为业主和居民提供各种咨询服务，如解答物业管理相关问题、提供政策法规信息等。负责处理业主的投诉和建议，协调解决相关问题，提高业主满意度。 2.安全防范 ①物业公司派驻工作人员必须经过培训上岗。 ②物业公司对所属人员负有监管职责，必须按要求加强教育、管理，根据工作需要划分员工活动范围并协助监督落实。 ③做好基地消防保障、消防安全检查工作。 ④各种安全应急预案备齐，处理突发事件及时、果断、正确。 ⑤治安管理:对园区房屋建筑及其设备设施进行安全管理，制定并落实防火、防盗等安全措施。负责园区内的人身安全、财产安全管理，如门禁管理、巡逻、监控设施的运行维护等，维护小区的公共秩序。 ⑥车辆交通管理:对园区内的主要通道、停车场场地及设施进行管理，规范停车位，引导车辆有序停放，确保交通流畅、安全。协助园区内企业办理驻场、迁出等相关手续。 ⑦消防管理:建立和完善消防管理制度，确保消防设施设备完好有效，开展消防宣传教育和演练，提高全面的消防意识和应急能力。 3.公共环境卫生及秩序 ①室内公共区域。保持地面整洁，墙面、玻璃窗无积尘污迹、顶面无蜘蛛网，垃圾桶及时清理，外表干净、无异味；室内定期消毒。 ②园区道路、硬化地面每天清扫，保持整洁，主干道每天清扫2次。电梯厅每天保洁至少消毒1次，每天更换电梯地垫并及时消洗；楼梯扶手每日至少擦洗1次；共用部位玻璃每**少清洁1次；路灯、楼道灯每月至少清洁1次；及时清除道路积水。 ③排水管、下水道等室内外沟渠保持畅通、无杂物，化粪池、沉沙井和水池无超量淤泥，能正常使用，化粪池、沉沙井至少每半年清理1次，发现异常，及时清理。 ④****园区室外垃圾桶每日至少清运2次；垃圾袋装好，保持垃圾桶清洁、无异味。 ⑤设备房保持清洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。定期清洁电梯机房卫生。 ⑥园区大门24小时服务，对重点部位。重点区域进行巡查，白天每2小时进行1次巡查，夜间22点后每1小时至少进行一次巡查。对进出人员、车辆、物资进行管理。所有来访人员按要求进行登记，需受访****园区；来访车辆按秩序停放；物资进出需经办人同意方可放行。 4.园区绿化 ①有专业人员实施绿化养护管理。 ②草坪生长良好，绿化整洁、长势良好，无杂草、杂物、无枯死树枝。 ③定期对绿植进行维护保养，及时修剪成型。 ④定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝；定期喷洒药物，预防病虫害。 5.其他服务事项： ①建立物业档案:建立和完善物业管理档案，包括企业信息、物业设施设备档案、维修记录、投诉处理记录等，为物业管理工作提供依据和参考。 ②沟通协调:****政府部门、社区居委会、相关单位等之间的桥梁和纽带，负责沟通协调工作，传达政策法规和相关通知，反映业主的意见和建议，促进小区的和谐发展。 ③巡逻巡检:****园区内进行定时巡逻，检查园区内的安全状况，防范盗窃、抢劫等违法犯罪行为，及时发现和处理各类安全隐患和突发事件。 ④综合服务:处理公共事务与投诉咨询，应对园区内各项公共性和综合性事务，如公共设施使用安排、公共活动组织等。接受园区企业的投诉和咨询，及时反馈并解决问题，提供相关信息和建议。开展文体娱乐活动，为丰富业主生活、促进身心健康，积极组织开展各类有****社区运动会文艺表演等 ▲三、岗位设置及人员素质要求 （一）岗位设置【人员配置不低于以下人员标准，中标人拟投入的各岗位配置及投入人员经采购人核定后，不能随意变更，岗位人员经采购人验收合格后方可聘用。】 | 序号 | 岗位设置 | 人数 | | 1 | 管理员 | 1人 | | 2 | 安保人员（含消防监控） | 9人 | | 3 | 水电工（可兼电梯维保和安全员） | 1人 | | 4 | 电梯维保和安全员（可兼水电工） | 1人 | | 5 | 保洁（可兼绿化） | 2人 | | 6 | 绿化 | 1人 | | 7 | 客服（兼收费员） | 1人 | （二）岗位人员素质要求 1.管理员：年龄28岁至45岁，男女不限，身体健康，形象良好，无违法犯罪记录。熟悉物业管理服务法规、规范，对物业行业有全面了解，并有自己的物业独到见解，具备独立运作物业管理能力，能够独立掌控各项工作的执行，精通各类文书、档案管理和房屋管理工作。能独立完成项目秩序维护、设备维修、技术指导等工作。 安保人员：身体健康、品行优良。工作认真负责，无违法犯罪记录。负责消防监控值班保安必须具备消防设施操作员【或建（构）筑物消防员】资格。 水电工：身体健康，无违法犯罪记录。持有电工职业资格证书，熟练掌握水电设施设备维护、维修的基本操作规程，能够解决常见的水电故障问题。 电梯维保和安全员：身体健康，无违法犯罪记录。持有从事电梯日常维护保养工作的特种作业人员证书，电梯设施设备维护、维修的基本操作规程，能够解决常见的故障问题。 保洁员：身体健康，吃苦耐劳。具有保洁和消杀经验，组织纪律观念强，敬业精神好，任劳任怨，工作认真细致，能够用普通话与人交流，无违法犯罪记录。至少1****酒店房间管理及卫生清理工作经验。 绿化维护人员：身体健康，吃苦耐劳，无违法犯罪记录。 客服：身体健康，吃苦耐劳。具有物业客服工作经验，服务态度好，工作耐心细心，无违法犯罪记录。 园区保障人员有完善的管理方案，明确管理责任人员，设立24小时服务热线，对于临时工作，及时安排处理。服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、周到、热情。身心健康、尽职爱岗、品行端正，有较强的服务、服从意识，责任心强，无违法犯罪记录。 注：1.所有拟投入人员待进场时由采购人按采购需求要求及投标人的投标文件，对所有相关人员的相关证明材料原件（如身份证、工作证明材料、学历证书、资格证书、职业技能水平等）进行验证，达不到要求的将不予验收。 2.中标人投入本项目的人员必须为投标文件中对应的人员。另外为保持队伍稳定性，未经采购人同意不得抽调人员从事本项目以外的其他任务。所有人员不得随意更换，考虑部分人员离职问题，服务人员每月的流动不得超过10％，年度可允许更换人数不超过15%，其中项目经理3个月内原则上不得更换，如需更换需与采购人协商并同意。 四、考核形式： 由采购人按考核办法对中标人在区域内的物业服务履行情况随时进行实地考核，考核结果由双方签字认可。考核时发现问题属违约行为，按考核办法进行扣款。情节严重造成不良影响的，采购人可终止合同。考核办法详见“物业服务考核办法”。 | 
