一、案例简述：

近日，我市某房****中心咨询其开发的早期商品房项目如何办理商业分割总登（首次登记）变更事宜。经向开发企业了解，其表示早期购房者倾向于购买或租赁大面积商业进行集中运营，因此他们开发建设的商业都是集中商业，但近几年，实体经济不景气，集中商业无人问津，****，企业出现经营危机，因此想把手上的集中商业分割成小面积的商业进行出售。窗口工作人员向开发企业说明办理商业分割需向有批准权的主管部门-****规划局申请规划变更批准通过后，方可申请办理总登变更。

二、案例涉及法律条文：

（一）《不动产登记暂行条例实施细则》

第三十七条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：

（一）不动产权属证书；

（二）发生变更的材料；

****人民政府或者主管部门的批准文件；

（四）国有建设用地使用权出让合同或者补充协议；

（五）国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证；

（六）其他必要材料。

（二)《不动产登记操作规范（试行）》

9.2.3 申请房屋所有权变更登记，提交的材料包括：

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权属证书；

4.国有建设用地使用权及房屋所有权变更的材料，包括：……（5）同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件……。

5.法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

三、案例点睛：

根据《不动产登记操作规范（试行）》，不动产登记严格按照规划审批进行办理，未经规划部门审批，企业不得私自分割商业出售，若企业违规分割商业，会导致产权人无法办理不动产登记。同时，提醒购房者，在购买经分割后的商业店面时，需先确保该商业分割变更是否已经规划部门审批通过，以保证后续产权证办理。