一、功能及要求：

一、项目概况

本项目主要采购内容为和谐家园物业服务（2024年-2026年）。地处于******社区，建筑面积为105719.33㎡；住宅建筑面积97146.99㎡（其中住宅使用面积81867.19㎡），商铺建筑面积8572.34㎡。

二、双方的权利、义务及违约责任

（一）采购人的权利和义务

1、采购人的权利

****政府物价部门规定标准或合同协议约定标准收取物业服务费，审查成交人年度管理计划，掌握其收支情况。对成交人的管理实施监督检查考核，考核结果与采购人给成交人的物业服务费补贴挂钩，具体考核办法见附件一。

2、采购人的义务

采购人必须向成交人提供必要的物业管理用房，由成交人无偿使用。不得干涉成交人依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。协助成交人做好物业服务费收缴、矛盾纠纷调解等物业管理工作和宣传教育、文化活动。

法律法规等规定由采购人承担的其他责任。

（二）成交人的权利和义务

1、成交人的权利

根据有关法律、法规政策等的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害住户的合法权益，获取不当利益。

遵照国家、地方物业管理服务收费规定，严格按合同规定的收费标准收取。物业管理服务质量达到合同约定的物业服务标准。不得将本物业管理项目分包给其他单位。

2、成交人的义务

接受物业管****政府职能部门的监督、指导，并接受采购人和住户、承租人的监督。

对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报采购人和有关部门批准后方可实施。

****社区文化活动和便民服务工作。

（三）违约责任

(1) 成交人的物业管理服务达不到本项目约定的服务内容和质量标准，采购人可以限期整改，逾期未整改或整改仍达不到要求的，采购人有权立即终止合同。如因成交人管理不善，造成较大经济损失或社会舆情，采购人有权终止合同并要求赔偿损失。

(2) 成交人工作人员一旦发生向采购人以外的人提供房源信息或充当转让、转租、转借房屋的中间人等影响保障房管理秩序的行为，采购人有权终止合同，并扣除成交人物业服务费5000元/例。

(3) 成交人违反本合同中有关物业服务费用的约定，擅自提高物业服务费用标准的，住户就超额部分有权拒绝交纳；成交人已经收取的，住户有权要求成交人双倍返还。

(4) 采购人、成交人双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方50000元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。

(5) 以下情况成交人不承担责任：

①因不可抗力导致物业管理服务中断的。

②因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知住户，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

③因非成交人责任出现供水、供电、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

(6) 出现以下情况，采购人有权终止合同：

①物业服务质量情况，采购人委托第三方调查，住户满意率低于75%。

②成交人有故意隐瞒承租户动态信息（承租户死亡或转租房屋）或者参与房屋非法转租活动等行为。

③成交人管理不善，小区发生重大负面影响的事件。

三、、其他约定事项

1、成交人应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生。

2、物业的承接验收

(1) 成交人承接物业时，采购人应向成交人提供房屋及配套设施设备等资料复印件。

(2) 采购人保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

3、物业的使用与维护

(1) 成交人应制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度。

(2) 成交人根据规章制度提供管理服务时，采购人、住户应给予必要配合。

(3) 成交人可采取规劝、制止、上报职能部门等必要措施，制止住户违反小区管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

(4) 成交人应及时向住户通报本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理住户的投诉，接受采购人、住户的监督。

(5) 住户向成交人提出房屋维修时，成交人应及时上门核实情况，如果是应当由采购人维修的项目，需在当日或次日及时以文字形式告知采购人。

(6) 采购人应向成交人提供能够直接投入使用的物业管理用房。

(7) 项目完成以后，成交人必须及时移交原委托管理的全部物业、设备设施及其各类管理档案等。

4、成交人拟派工作人员最低月工资标准：不低于当地最低工资标准。

5、员工要求统一着装，员工服装按采购人要求配置，其费用由成交人负责。

四、项目相关信息

1、采购预算：720000.00元（服务期三年，24万元/年）

2、委托管理范围：小区秩序维护、环境卫生、绿化及公共设施设备的维护管理等综合服务。

3、费用说明：供应商应根据磋商文件要求、自身情况和现场情况等进行投标报价的编制，报价应包括招标范围内的全部内容，本项目预算中已包含物业人员工资、福利费用、防寒降温、加班费用、办公费用、通讯费用、车辆油耗及维修相关费用、公共设施零星维修费、劳动工具费用、社会保险（养老、医疗、工伤、失业、生育保险）、企业管理酬金及税金等一切与小区物业管理相关的所有费用。不得另行计取其他费用。如一旦成交，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交人免费提供，采购人不再支付任何费用。

4、拟派人员数量、岗位配置要求（不少于22人）：项目经理1人，客服2人，维修维护1人，绿化人员1人，保安5人，保洁11人，食堂1人。（注：以上人员不得重复）

二、相关标准：

（五）相关标准（包括但不限于以下标准）：

1、CJJ／T126-2008《城市道路清扫保洁质量与评价标准》

2、GB 50337-2003《城市环卫设施规划规范》

3、《**市城市市容和环境卫生管理办法》

4、《**县城市市容和环境卫生管理办法》

5、《**市城市容貌规定》

6、《**市市容环卫精细化维护作业标准》

7、《**市生活垃圾管理条例》

8、《**市生活垃圾分类设施设备设置规范》

三、技术规格：

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四、交付时间和地点：

（1）服务时间：服务期限3年（合同一年一签，采购人对成交人进行考核，考核不合格，采购人不再续签合同），具体以合同约定时间为准。

（2）服务地点：******社区。

五、服务标准：

服务内容及相关标准：
（一）物业服务费

本小区住宅物业费标准按建筑面积×0.7元/月/㎡收取，商铺物业费标准按建筑面积×1.5元/月/㎡收取。

1、成交人向承租户直接收取的物业服务费。收费标准：住宅按使用面积×0.6元/月/㎡收取，商铺按建筑面积×1.5元/月/㎡收取。

2、采购人支付给成交人补贴的物业服务费（补贴费用为最高限价，具体以成交金额结合考核情况计算）。

因本小区住宅物业服务费是按使用面积收取，而使用面积和总建筑面积相差15279.8平方米；按住宅标准×0.6元/月/㎡收取，物业费少收110014.56元/年(15279.8*0.6*12）。

因本小区是保障性公共租赁住房，向住户收取的物业服务费价格标准与市场化同类型的商住小区相比住宅每平方米有0.1元价差，按0.7元/㎡收取，物业费少收116576.39元/年。

3、采购人支付的空置房屋物业服务费。空置住宅的物业服务费，按收费标准的90%由采购人支付给成交人。空置商铺物业服务费，采购人按收费标准的80%支付给成交人。

以上2、3项，由采购人补贴成交人物业服务费。具体补贴金额由采购人制定考核细则（见附件一，如考核分数低于80分不再续签下年度合同），根据成交人服务内容和质量，确定实际支付金额，按季度支付。

（二）服务内容

1、区域内的地面清扫保洁工作；

2、区域内的牛皮癣清除工作；

3、区域内废旧家具等大件垃圾堆物（不包括建筑垃圾）的清除；

4、区域内的垃圾收集并运输至中转站；

5、区域内的花草树木丛中的垃圾清洁工作；

6、区域内的绿化维护工作；

7、区域内垃圾分类工作；

8、数字化工作管理，数字化案卷按标准在规定时限内处置并回复，无返工、超时，无重复案卷；

9、安全管理工作；

10、12345市民热线反馈的问题后及时处置到位，并及时反馈处置结果；

11、完成住户满意度调查。

（三）服务标准

1、 清扫保洁服务质量标准

(1)小区道路、公共场所等一天一次，房屋共有部位、健身器材日常保洁，垃圾收集、清运和公共场所灭虫、灭鼠。

(2)楼道、楼顶卫生清洁标准：楼道一日一扫；楼道窗户，三个月一抹。

(3)生活垃圾做到日产日清，无暴露垃圾和积存垃圾。

垃圾桶、定期清洗，保持完好，外观干净。

室外下水管道（明沟）及化粪池每年清理1次，发生堵塞及时疏通，防止污水冒漏，清理的脏物及时运送指定地点。

2、绿化维护

每年至少两次修剪，根据不同季节、长势，合理安排修剪时间。

加强管理和维护，保持绿化现状完好，对毁坏或枯死的绿化及时进行补种，绿化带内基本无杂草。

3、保安服务

(1) 负责车辆及人员进出管控；负责安全保卫、秩序维护、门岗执勤、治安巡逻及其它突发事件处理等。

(2) 负责安全生产和消防管理；负责消防控制室和视频监控室等配套用房24小时值班；负责消防、用电、用水等设施设备运行管理。

(3) 负责进出的车辆秩序维护、车位管理、车辆管理及小区内相关事故处理。

4、综合管理

成交人负责房屋共用部位和设施设备的日常管理与维护，需动用维修资金的项目由采购人负责维修，但是，由于成交人未尽管理维护义务或管理维护不当导致的损坏除外。成交人要坚持服务优先原则，及时准确掌握承租户家庭动态信息，协助采购人搞好小区承租户的动态管理，禁止成交人工作人员向采购人以外的人提供房源信息或充当转让、转租、转借房屋的中间人等影响保障房管理秩序的行为。****社区及采购人做好小区文明创建工作，确保不被扣分、通报批评。承担对小区禁止行为的告知、劝阻、报告等义务。接待来电来访热情周到，文明规范，问题处理及时。

房屋共用部位和设施设备是指：

(1)房屋共用部位

共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、房外墙面、楼梯间、走廊通道、其他共用部位等。

(2)房屋共用设施设备

共用设施设备是指（包括但不限于）共用的上下水管道、落水道、有线电视线路、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、保安保洁监控设施、绿地、道路、路灯、沟渠、井、盖、公益性文体设施和共用设施使用的房屋。注：灭火器药物更换费用由采购人负责。

六、验收标准：

（1）本项目按照《****财政局****政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购〔2024〕5号）、《****政府采购项目履约验收工作管理的通知》（长财采购[2016]6号）文件的相关规定进行验收。

（2）项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由成交人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。

（3）项目验收不合格，由成交人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由成交人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由成交人承担。

七、其他要求：

1、付款人及付款方式

1.1 付款人：****。

1.2 付款方式：根据考核情况、服务质量，按每半年度支付一次，具体内容以合同约定为准。

2、其他事项

2.1、首次签订合同后，成交人在采购人规定时间内必须进场。

2.2、物业委托管理期限为3年，合同一年一签，具体时间以合同约定为准。

2.3、成交人必须按照劳动法的要求及规定给所有工作人员购买保险，包括生育保险、养老保险、工伤保险、失业保险、医疗保险五险。

2.4、成交人所属工作人员的安全及其他一切意外风险与劳动纠纷由成交人承担，采购人概不负责。

2.5、对物业管理工作进行日督查、周点评、月考核，对差错事故及达不到要求的情况将根据合同及考核细则进行处理。

3、供应商可自行踏勘现场，现场踏勘的费用及安全由各潜在供应商自行负责。风险由潜在供应商自行承担。

4、未尽事宜按国家相关规定及行业标准执行。

5、采购人如有补充事项，双方可在签订合同时自行约定。

6、成交人在领取中标通知书时，须递交叁份（不分正副本）与电子投标文件内容一致的胶装完好的投标文件纸质版和两份投标文件电子版（U盘或光盘）给采购人存档，否则不予办理相关手续。

7、供应商提供虚假证明材料谋取成交或者不能履约的，上报相关主管部门处理。

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。